Portfolio-Management
Portfoliomanagement ist ein Prozess zur Analyse, Planung, Steuerung und Kontrolle von Assets mit dem Ziel, Anlegern die notwendige Transparenz zu verschaffen, um bei Entscheidungen, die die Assets betreffen, eine adäquate Risikosituation für das Portfolio sicherzustellen. Bei Wohnimmobilienfonds sind die Assets Wohnimmobilien.
Zielsetzung des Portfoliomanagements ist
  • Die Herstellung von Transparenz von Erträgen = Rendite und Risiken
  • Die Optimierung der Asset-Auswahl auf Basis einer Rendite/Risikostruktur
  • Die Ertragsoptimierung im Bestand unter Renditegesichtspunkten

Am Anfang des Portfoliomanagements steht eine nüchterne Analyse der Immobilie. Sie erfolgt bereits während des Einkaufs und ist Basis für einen Entwicklungsplan, den das Portfoliomanagement umsetzt.

Die Analyse beginnt mit Aspekten, welche die Defizite der Immobilie betreffen: Gibt es Mängel in der Nutzungsstruktur oder in der baulichen Qualität? Welcher Capex (Capital Expenditures, sofort zu beseitigender Instandhaltungsrückstau) ist vorhanden? Gibt es in der Mieterschaft Themen, die angegangen werden müssen, um z. B. eine erhöhte Fluktuation zu vermeiden?

Im Zentrum stehen aber die Themen, die die Werthaltigkeit der Immobilie positiv beeinflussen: Welche Entwicklungsmöglichkeiten bestehen bei der Immobilie? Welcher Aufwand ist nötig, um den Leerstand zu beseitigen? Welcher Wohnungsstandard ist der Richtige, welche Miethöhe ist bei der Neuvermietung anzustreben? Habe ich ein Mieterhöhungspotential? Kann ich bei der Energiefrage Positives bewirken (Fernwärme, neue Heizung, Solar, Wärmepumpe)? Gibt es eine Möglichkeit zur Nachverdichtung, Balkonanbau oder Aufstockung, und: Rechnet sich das? Macht eine Modernisierungsmaßnahme Sinn?

Es ist Sache des Portfoliomanagements, die Instrumente zu schaffen, um die notwendige Rendite/Risikotransparenz herzustellen. Vor allem aber ist seine Aufgabe, das Portfolio in seinem Wert zu erhalten und zu erhöhen und die bei der Analyse festgelegten Maßnahmen schnell und kostengünstig umzusetzen. Dabei stehen folgende zehn Ertragskomponenten im Fokus:
  1. Rasche Investition zur Vermeidung von brachliegendem Eigenkapital
  2. Bestmögliche Finanzierung
  3. Schnellstmögliche Beseitigung des Capex
  4. Geringstmögliche Leerstandszeit zwischen Auszug altem Mieter/Einzug neuem Mieter
  5. Zeitoptimierte Umsetzung von Mieterhöhungspotentialen mit sozialem Augenmaß
  6. Systematische Leerstandsbeseitigung
  7. Prüfung Modernisierungsmaßnahmen
  8. Prüfung Nachverdichtung/Balkone/Aufstockung
  9. Sorgfältige Mieterauswahl
  10. Optimiertes Rückstandsmanagement

Mark Münzing

Vorstand Portfolio-Management mit Schwerpunkten Vorstrukturierung, Fondskonzeption, Vertrieb und Fondsmanagement

Rechtsassessor und Immobilienökonom (ebs), geboren 1958 in Stuttgart

Studium Rechtswissenschaft und Volkswirtschaft in Freiburg im Breisgau.
Berufsbegleitendes Studium „Immobilienökonomie“ an der European Business School (ebs) in Oestrich-Winkel.

Lehrtätigkeit (CREM) an der juristischen Fakultät der Uni Münster 2007 bis 2015

1990-2007 Tätigkeit im Daimler-Konzern, wirkte als Leiter Stab/Recht/Asset Management maßgeblich an Planung, Bau und Vermietung des Daimler-Benz-Projektes Potsdamer Platz mit. Im Rahmen des Corporate Real Estate Managements (CREM) setzte er in diversen Projekten Maßstäbe für die Entwicklung und Verwaltung von konzerneigenen Immobilien.

2007-2009 Strukturierung des Ankaufs von Wohnimmobilien für die Wontra AG, einer deutsch-englischen Banktochter.

2009-2020 Leitung des Vorstandsbereichs Akquisition, Due Diligence und Finanzierung der ZBI Gruppe. Zuständig für die Wohnimmobilienbestückung aller geschlossenen und offenen Wohnimmobilienfonds. Kaufte mit seinem Team zwischen 2009 und 2020 in rund 400 Einzeltransaktionen Wohnimmobilien mit einem Kaufpreisvolumen von rd. 6 Mrd. Euro.

01.01.2021 Gründung der DFI Deutsche Fondsimmobilien Holding AG gemeinsam mit Sebastian Bader.

Aus einem Plan entsteht ein Werk, hier ein Ingenieurbauwerk am Potsdamer Platz, auf dem heute zwei Hochhäuser stehen, die die Stadtmitte Berlins kennzeichnen.
Aus der Investitionsidee mit Wohnimmobilien entsteht ein Wohnimmobilienfonds, der mit seinem Portfolio-Management den Anlegern Rendite bringt und sie vor Negativzinsen und Inflation schützt.

DFI Deutsche Fondsimmobilien
Holding AG
Kurfürstendamm 188
10707 Berlin

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Telefon: +49 30 314 9229 0

Amtsgericht Charlottenburg
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Vorstände:
Mark Münzing,
Thomas Heinisch
Matthias Ungethüm

Vorsitzender des Aufsichtsrats:
Christian Holz

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